購入をお考えの方からよくあるご質問

お客様から寄せられたご質問とその回答をご紹介します。
不明な点が解決しない場合は、お気軽にご相談下さい。

Q: 広告にある「駅から徒歩○分」の基準は何ですか?

A : 不動産広告では、徒歩時間として道路距離80mを1分として計算し、1分未満の端数は切り上げて表示されます(850m÷80=10.625→11分)。したがって、信号待ちや坂道などは考慮されていません。
また、電車やバスの所要時間は運行ダイヤによる時間が表示されますが、待ち時間 や乗り換え時間は表示されません(待ち時間等が含まれない旨は明記されます)。
鉄道会社が公表する新設予定駅は、その整備予定時期(その時期が変更されることがある場合はその旨)を明らかにして表示されますが、新駅からの電車の予想所要時間は表示できません。

Q : 建築条件付きでは土地だけ購入できないのですか?

A : 宅建業者が土地を販売するに当たり、一定期間(3ヵ月)内に建物を建築することを条件とする「建築条件付き土地」というものがあります。このような場合、土地のみの販売はされません。契約形態は、土地については売買契約、建物については建築請負契約となります。
土地の売買契約後、3ヵ月以内に建物の建築請負契約が成立しない場合は、土地の売買契約は白紙となり、支払い済みの金銭は全額返還されます。
また、広告によっては、建物のプラン例(間取図)を大きく掲載するなど、新築の建売住宅の広告のように見えるものもありますので注意して下さい。

Q : セットバックってなんですか?

A : 敷地は幅員4m以上の道路に接していなければならないのが原則ですが、例外として4m未満であっても良い場合があります。このような道路は、建築基準法42条2項に規定されていることから、「2項道路」とか「みなし道路」といわれています。この場合、原則として道路の中心線から2m後退(セットバック)した線が道路と敷地の境界線とみなされます。
セットバック部分は、道路として取り扱われますから、建て替えなどの際にはその部分は、建ぺい率や容積率の基礎数値から除外されます。
不動産広告では、セットバックを要する場合はその旨を表示し、セットバック部分の面積が概ね10%以上になる場合は、その面積まで表示することにしています。

Q:抵当権付き物件、契約して大丈夫でしょうか?

A : 抵当権が実行されますと、その物件の所有権を失うことになります。ですから、この場合、売主に「抵当権の抹消登記」を請求し、それと引き換えに代金の支払いをすればよいわけです。抵当権を消滅させてから契約するか、契約時において一切の権利の付着していない所有権の移転を、売主に保証させる必要があります。 このような権利関係を事前に知る方法として、登記簿を取り寄せてみるのも1つの方法です。登記簿には表題部、甲区、乙区という欄があって、それぞれの物件の所有地や持ち主が記載されています。抵当権等については乙区に記載されています。契約時にこうした権利関係を説明するのは、業者の義務とされていますから、信用ある業者であればきちんと説明してくれると思います。

Q:不動産の売買もクーリングオフできますか?

A : 登記がされているということで相手が履行に着手しているので、手付解除はできません。原則論からいえば通常契約をした以上、後になって意思をひっくり返すことは許されません。契約の意味がなくなるからです。
ただ、この原則論をいつも貫くと消費者に酷な場合もありますので、宅建業法には「クーリング・オフ」という制度が設けられています。つまり、頭を冷やすという意味です。一定の要件を満たしている場合に限り、買主側に無条件で解除を認めようというものです。
その要件とは、
第1に、業者が自ら売主の場合。
第2に、業者の事務所など以外の場所でした契約。
第3に、契約の履行関係が終了していないこと。
第4に、クーリング・オフの意思を伝えるのは必ず書面によること。
第5に、クーリング・オフについて記載した書面をもらい、その説明を受けた日、すなわち告知があった日から数えて8日を経過していないことです。

Q : 不動産の売買契約を締結したが、解除はできないの?

A : 通常、契約は守ってもらわなくてはいけませんが、この場合、手付を放棄すれば解約できます。手付というのは契約を結ぶ時、当事者の一方から相手方に交付される金銭をいいます。 一般に不動産取引の場合には、それがどんな名目の手付であれ解約手付としての性質を持っています。 買主の方が解約したい時はこの手付金を放棄し、売主の方が解約したい時は手付金を返して、プラス同額の金銭を支払えば、契約を解除できるというものなのです。いわゆる「手付流し、倍返し」と呼ばれるものです。 ただし、額があまり高すぎると事実上解約手付としての目的を果たせないので、売買代金の1割ぐらいが一般的です。宅建業者自らが売主となって手付を受け取る場合は、2割を超えてはいけません。「手付流し、倍返し」は、相手方が契約内容の実行に取りかかる前までにしなければなりません。

Q : ローンが通らなかったら売買契約はどうなりますか?手付金として払った お金は戻ってくるのでしょうか?

A : 不動産を買う時に一番気になるのは、やはり資金繰りでしょう。現在では、全額自己資金でという方は少ないと思います。宅建業者は買主がローンを利用することを知っている場合には、事前に「ローン特約」について説明しなければならないことになっています。簡単にいえば、ローンが組めなかった時にどうするかの取り決めです。 契約をされる場合には、ローン利用の旨をはっきり伝え、契約書にローン特約条項として、「買主の責めに帰すことのできない事由により融資の全部、または一部について承認が得られないときには買主はこの契約を無条件で解除することができる」の旨の条項があるかないかを確認することが必要です。 この特約がなければ融資不承認になっても、契約を解除することも、手付金を返してもらうこともできなくなり、さらには、代金支払債務の不履行となって契約を解除され損害賠償請求をされることもあります。

A : 頭金はどのくらい用意したら良いでしょうか?

Q : 一般的には物件価格の2割が理想と言われていますが、100%ローンをご利用のお客様もいらっしゃいますので、特に決まりがあるわけではありません。何より借入総額や毎月の返済額と収入のバランスが重要になりますので営業担当または金融機関にご相談ください。


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